与优客工场转型轻资产模式不同，2020年创富港的商业模式并未发生变化，其收入和利润的“双增长”仍旧来自于自营模式--租赁物业，投入装修，加上自有团队运营，收取租金和服务收入，一种典型的“二房东”模式。

而此前市场之所以一直怀疑共享办公的商业模式，其质疑点正在于该模式的盈利能力。此次在疫情中的2020年实现4052万元的净利润，并创出历史新高，创富港已然是共享办公行业自营模式的一面旗帜了。

本文，地产资管网将深入分析创富港披露的财务数据，探讨其盈利增长的秘密。

营收增长源：管理面积、单位面积产值双提升

2020年创富港实现营业收入5.88亿元，同比增长9.85%，其营业收入主要来自于租赁及商务服务，即空间出租的租金收入以及为会员企业提供的增值服务收入。

需要注意的是，创富港2020年的营业收入还受到了疫情的影响，一是企业在疫情期间向会员实施了“租金及服务费”减免，累计减免费用超过千万元，二是疫情期间的出租率出现短暂下滑，在2月底、3月初降至84%以外，到6月份才重新恢复到90%的水平。

剔除减免因素后，创富港2020年的实际收入应该超过5.98亿元，也就是增长11.71%以上。

对于共享办公企业来说，收入的增长一方面在于管理面积的扩张，2020年创富港逆势新增门店数29家（含扩建门店5家），新扩签约面积共2.95万平米，增长8.26%。

另一方面还来自于单位面积产值的提升。数据显示，2020年创富港调整后收入增速11.71%，高出面积增速3.5个百分点，调整后单位面积年收入0.2131万元，高于2019年的0.2065万元。

显然，公司的单位面积产值还在不断提升。

固定面积内，如何持续提升产值？

一直以来，创富港运营空间的出租率维持在90%以上。在近乎满租的情况下，如何在固定面积内持续提升产值是市场比较关注的问题。

毫无疑问，包括不断向会员企业提供非空间的增值服务在内，要想不断产生*化的单位面积收入，共享办公企业需要在运营的全链条中不断去优化提升。

事实上，共享办公空间运营的核心包括5个环节：选址、设计、装修、新店的营销、老店的维持。从创富港的实际经营数据来看，其空间效益的提升，主要还是在核心业务链条上的技术优化，比如选址、开店、营销，利用了IT技术实现精细化管理，按创富港的说法，在IT技术的赋能下，可以在每个环节实现效益提升20%。

IT技术在各运营环节的利用如下表：

简单来说，在IT技术和精细化管理的加持下，共享办公空间单位面积产值的提升来源于三个方面：

一是空间，在同样的空间内产出更多的工位，可以通过选址、设计等环节实现；

二是时间，压缩低价值的时间，提升时间效率，比如不断降低空间装修的时间、招租的时间、租户过渡的时间；

三是会员，为会员提供空间之外的服务，如注册、工商、财税等服务，目前创富港的会员服务收入占比25%。

创富港会员服务内容如下表：

更进一步，单位面积产值的提升也将会直接影响联办企业的毛利率水平。此前在《创富港披露半年业绩，坚定认为联合办公的投资价值应大幅提升》一文中，地产资管网对创富港的成本构成进行了分析，其中房租成本占全部营业成本的70%左右。

显然，房租成本与面积紧密相关，在固定的运营面积内，房租成本变化不大，当单位面积产值越高，共享办公企业的毛利率也将越高。

科技赋能 降本增效

除了收入增长，毛利率提升外，净利润的增长还主要在于期间费用率的下降。比如，2020年创富港销售费用率从14.39%下降至12.62%，管理费用率从10.95%下降至9.20%。

分析可以发现，公司期间费用占比的下降主要在于人工成本占比的下降：销售费用中的人工成本占收入比从2019年的7.78%下降至2020年的6.63%；管理费用中的人工成本占收入比从2019年的8.09%下降至2020年的7.10%。

显然，创富港净利润增长的另一大原因在于人工成本的下降。

数据显示，2020年底创富港的员工数量为968人，相比于2019年的1029人，净减少了61人。也就是说，尽管2020年创富港经营面积规模比上一期增加 8.26%，但相对应的员工总数减少5.93%。

从结构来看，减少的人员主要为销售人员和行政财务人员，分别减少68人、9人；而增加的人员主要为管理人员和技术人员，分别增加9人、7人。

销售、行政人员下降，管理和技术人员上升，其背后正是通过IT化实现了部分人工替代。信息显示，公司通过科技赋能服务，提升了服务人员人效，通过优化各个传统人工服务模块提升了人力资源管理效率，比如内控流程规范、自助空间服务、员工高价值活动提升等模块，达到人工替代、降低成本的效果。

创富港内部流程IT化内容如下表